วิธีการ การจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรม Industrial Estate Establishment นิคมอุตสาหกรรม เมืองมหาชัย ประเทศไทย 1 (อยู่เจริญ - ท่าจีน)

จับตากำลังซื้อที่อยู่อาศัยปี 2567 Business World analyzed investments in the world's regions and in ASEAN, government investments inBusiness World analyzed investments in the world's regions and in ASEAN, government investments in international businesses. international businesses. จับตากำลังซื้อที่อยู่อาศัยปี 2567 ยังเปราะบางติดกับดักหนี้ครัวเรือนการปฏิเสธสินเชื่อ สถาบันการเงินสูงตาม โฟกัส บ้านราคา 2-4 ล้านบาทฐานใหญ่ในตลาดอสังหาฯ กระทบหนัก กำลังซื้อที่อยู่อาศัยในปี2567 ยังมีความเปราะบางสูง เพราะมีกับดักในหลายปัจจัย และความท้าทายรอบด้าน โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัย ระดับราคา 2-4 ล้านบาท ที่นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด และ เคลเลอร์ วิลเลี่ยม ไทยแลนด์ บริษัทตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนว่าตลาดกลุ่มนี้ เป็นฐานใหญ่ที่สุดของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ยังมีปัญหาในเรื่องการปฏิเสธสินเชื่อกู้ซื้อบ้านจากธนาคารค่อนข้างสูง (รีเจ็กต์เรต) เพราะติดภาระหนี้อื่นๆ โดยจะเห็นข่าวอยู่มากเรื่องหนี้ภาคครัวเรือนซึ่งนโยบายเกี่ยวกับการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มีความเข้มงวดมากเกินไป จากข้อกังวลจากธนาคารแห่งประเทศไทย และใช้มาตรการอัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อ (Loan to Value Ratio หรือ LTV) เป็นการแทรกแซงตลาดการให้สินเชื่อระหว่างธนาคารและผู้กู้ โดยพยายามให้สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์รวมในประเทศหรือ GDP ลดลง หากเปรียบเทียบกับประเทศอื่นในภูมิภาคเอเชีย เช่น เกาหลีใต้, ฮ่องกง, ไต้หวัน, และออสเตรเลีย จะมีหนี้ภาคครัวเรือนต่อGDPสูงกว่าประเทศไทย ทั้งๆ ที่มีอัตรา GDP ต่อประชากรสูงกว่าไทย 5-6 เท่า และวิธีการประเมินการปล่อยสินเชื่อควรจะต้องมีการปรับเปลี่ยน หลักการในการคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระไม่ได้ มีการปรับไปตามยุคสมัยที่เปลี่ยนไป เช่น หนี้บัตรเครดิต ที่ธนาคารพาณิชย์นำหนี้ดังกล่าวมาประเมินผู้ขอสินเชื่อ แต่ในบางประเทศ ธนาคารไม่รวมหนี้บัตรเครดิตมาเป็นปัจจัยหลักในการคำนวณขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัย โดยผลการอนุมัติจะใช้ระบบ Credit score ที่เป็นมาตรฐานการคำนวณจากหน่วยงานกลางที่ไม่ใช่ Credit bureau (เครดิตบูโร) หรือ บางครั้งพิจารณาจากความสามารถในการชำระค่าเช่าของผู้กู้มาเป็นหลักการประกอบการพิจารณา การใช้วิธีการประเมินขึ้นอยู่กับหลักการของแต่ละธนาคาร ทำให้การกู้ซื้อบ้านมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อค่อนข้างสูงเพราะไม่มีมาตรฐานที่ชัดเจน ให้กับผู้ที่ต้องการยื่นสินเชื่อบ้าน ที่จะเป็นแนวทางปฏิบัติที่เป็นไปได้ในการเตรียมความพร้อมโดยปัญหาของภาคอสังหาริมทรัพย์ ณ ปัจจุบัน มีผลกระทบจากปัญหาเชิงโครงสร้างเกี่ยวข้องกับสภาวะเศรษฐกิจไทยที่ไม่ชัดเจน และไม่เปลี่ยนเพื่อให้ทันกับสถานะการณ์ทั่วโลก จับตาอสังหาฯปี2567 จับตาอสังหาฯปี2567 นับตั้งแต่หลังช่วงโควิดมา สหรัฐฯได้มีการขึ้นอัตราดอกเบี้ยค่อนข้างสูงจาก 2.25% ในปี 2562 ก่อนโควิดเป็น 5.5% ณ ปัจจุบัน ซึ่งถ้าเปรียบเทียบกับประเทศไทยแล้วในปี2562 อัตราดอกเบี้ยนโยบายจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)จะอยู่ที่ 1.5%-1.75% แต่ปัจจุบัน จะอยู่ที่ 2.5% เท่านั้น ทำให้เงินทุนไหลออกไปลงทุนในประเทศอื่นค่อนข้างมาก ส่งผลกระทบให้เงินหมุนเวียน หรือสภาพปัจจุบันที่การลงทุนในตลาดทุน ได้ไหลออกจากประเทศไทยค่อนข้างสูง โดยมีดัชนี Set index ตํ่าที่สุดในรอบ 3 ปี และมีผลกระทบต่อความมั่นใจผู้บริโภคอย่างเห็นได้ชัดเจนในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา ขณะกำลังซื้อของคนไทยได้ถดถอยลงไปมากตามสภาวะการลงทุน ทั้งนี้หลายฝ่ายอาจจะมองว่าการขึ้นอัตราดอกเบี้ย จะเป็นการเพิ่มต้นทุนการทางเงินในการกู้ยืมและส่งผลให้เศรษฐกิจถดถอย แต่อยากให้มองอีกมิติว่า จะทำอย่างไรให้สภาพการลงทุนหรือความมั่นใจผู้บริโภค มีการปรับตัวดีขึ้นจากสภาพ ณ ปัจจุบัน โดยพิจารณาจากสหรัฐฯเป็นตัวอย่าง การขึ้นอัตราดอกเบี้ยสูงแต่สภาวะเศรษฐกิจยังคงดีอยู่ และไม่ทำให้เศรษฐกิจถดถอย ดังนั้นการกำหนดอัตราดอกเบี้ยนโยบายไม่ควรดูจากอัตราเงินเฟ้ออย่างเดียว เนื่องจากประเทศไทยขนาดเศรษฐกิจยังเล็กอยู่ ควรพิจารณาจากสภาพแวดล้อมภายนอกประเทศประกอบด้วย

การตรวจสอบและกฎหมายวิศวกรรม

วันศุกร์ที่ 23 เมษายน พ.ศ. 2553

การจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรม

การจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรม
Industrial Estate Establishment

นายอภิชาติ เสกธีระ
นักศึกษาโครงการภาคพิเศษ หลักสูตรวิศวกรรมศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชาการตรวจสอบและกฎหมายวิศวกรรม civil2915ieat @gmail.com

บทคัดย่อ
การ จัดตั้งนิคมอุตสาหกรรม และการบริหารจัดการ แบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ รูปแบบที่ 1 การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) ดำเนินการเอง รูปแบบที่ 2 การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ร่วมดำเนินงานกับเอกชน โดยการจัดให้มีระบบสาธารณูปโภค สาธารณูปการ ตลอดจนการจัดการด้านสิ่งแวดล้อมและสิ่งที่จำเป็นต่อการประกอบอุตสาหกรรม ภายใต้การอนุมัติ /อนุญาต /กำกับดูแล และการบริการในนิคมอุตสาหกรรมต้องเป็นไปตามข้อบังคับของการนิคมอุตสาหกรรม แห่งประเทศไทย (กนอ.)

Abstract
Establishing and managing of the Industrial Estate Authority of Thailand (“IEAT”) are divided into 2 categories. The first category is operated by IEAT and the second category is jointly operated by IEAT and private companies, in which to provide the facilities, utilities including environmental management and all other necessities for the operation of industry. All approval, permission, supervision and services in the Industrial Estate must be in accordance with the IEAT’s Regulations.

คำสำคัญ: การจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรม, การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.), นิคมอุตสาหกรรม

1. บทนำ
การ ที่รัฐบาลมีนโยบายที่จะรวมโรงงานที่กระจัดกระจายให้มาอยู่รวมกัน จึงจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมเมื่อปี พ.ศ. 2524ขึ้น โดยให้การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยเป็นผู้จัดตั้งและพัฒนานิคมอุตสาหกรรม หลายรูปแบบ เพื่อให้เกิดความร่วมมือระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรม (Developer) จึงเป็นผู้ที่มีบทบาทสำคัญและมีส่วนร่วมกับการนิคมอุตสาหกรรมฯในการพัฒนา อุตสาหกรรมในประเทศให้เจริญเติบโตสามารถแข่งขันในระดับนานาชาติ ตลอดจนสนองนโยบายของรัฐบาลในการกระจายอุตสาหกรรมไปสู่ส่วนภูมิภาคอย่างมี ระบบในรูปแบบของ “นิคมอุตสาหกรรมร่วมดำเนินงาน” ซึ่งจะเป็นยุทธฐานในการผลิต ซึ่งพร้อมด้วยปัจจัยการผลิตการค้า และให้บริการ ที่มีการจัดระเบียบ การกำกับ ดูแลที่จะผสมผสานและสอดคล้องกับสิ่งแวดล้อม สังคม อย่างมีดุลยภาพ
ใน บทความนี้ผู้เขียนได้รวบรวมข้อมูลความรู้เบื้องต้นของการจัดตั้งนิคม อุตสาหกรรม เพื่อเป็นพื้นฐานสำหรับการศึกษา และแนวทางความรู้ในการดำเนินการขออนุญาตให้ตรงตามวัตถุประสงค์ต่อไป

2. การจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรม
2.1 รูปแบบการจัดตั้ง และการบริหารจัดการนิคม แบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ
รูปแบบที่ 1 การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย(กนอ.) ดำเนินการเอง
- กนอ. ต้องจัดหาและพัฒนาที่ดิน พร้อมให้บริการระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในนิคม
- กนอ. มีหน้าที่ให้การอนุมัติ/ อนุญาต ผู้ประกอบกิจการ ในนิคมอุตสาหกรรม
- กนอ. มีหน้าที่กำกับดูแล และสนับสนุนการประกอบอุตสาหกรรม ให้เป็นไปตามกฎหมาย และไม่เป็นอันตราย ต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชน
วิธีดำเนินการ
- จัดหาที่ดิน
- พัฒนาที่ดิน โดยจัดให้มีระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวย ความสะดวกที่ได้มาตรฐาน
- ประกาศเขตนิคมอุตสาหกรรม และประกาศในราชกิจจานุเบกษา
- จัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) และรายงานการประเมินผลกระทบต่อสุขภาพ (HIA)
- จัดทำและอนุมัติผังแม่บทนิคมอุตสาหกรรม
- จัดทำแบบก่อสร้างระบบสาธารณูปโภค/ สาธารณูปการ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
- จัดทำและอนุมัติผังจัดสรรที่ดินกำหนดราคาขาย หรือให้เช่าพื้นที่, ค่าบริการสาธารณูปโภค และบริการอื่นๆ

รูปแบบที่ 2 กนอ. ร่วมงานกับเอกชน
แบ่งออกเป็น 2 ประเภท
- ประเภทที่ 1 ผู้ร่วมดำเนินงานเป็นผู้พัฒนาที่ดิน พร้อมระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ และเป็นผู้ให้บริการระบบสาธารณูปโภค สิ่งอำนวยความสะดวก และบริการอื่นๆ
- ประเภทที่ 2 ผู้ร่วมดำเนินงานเป็นผู้พัฒนาที่ดิน พร้อมระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ และ กนอ. เป็นผู้ให้บริการระบบสาธารณูปโภค สิ่งอำนวยความสะดวก และบริการอื่นๆ

วิธีดำเนินการ ของเอกชน
1. จัดหาที่ดิน
2. พัฒนาที่ดิน โดยจัดให้มีระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ภายในนิคม
3. โอนกรรมสิทธิ์ระบบสาธารณูปโภคให้ กนอ.
4. จัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม
5. จัดทำผังแม่บทนิคมอุตสาหกรรม
6.จัดทำแบบก่อสร้างระบบสาธารณูปโภค สารธรณูปการ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
7.จัดทำผังจัดสรรที่ดิน
8.กำหนดค่าขาย/ให้เช่าพื้นที่โครงการ
9.กำหนดค่าให้บริการ และบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกของนิคมอุตสาหกรรม

วิธีดำเนินการ ของ กนอ.
1. กำกับดูแล และให้ความเห็นชอบการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ภายในนิคม
2. ประกาศเขตนิคมอุตสาหกรรม
3. อนุมัติผังแม่บทนิคมอุตสาหกรรม
4. อนุมัติแบบก่อสร้างระบบสาธารณูปโภค สาธารณูปการ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
5. อนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน
6. มีอำนาจบริหารและดำเนินการตาม พรบ. กนอ.
7. กำกับดูแลการให้บริการระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
8. บริหาร ให้บริการ และบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ของนิคมอุตสาหกรรม

2.2 การจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมร่วมดำเนินงาน
กน อ. ส่งเสริม และสนับสนุนให้เอกชนหรือองค์กรของรัฐเป็นผู้ลงทุนจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมร่วม ดำเนินงานกับ กนอ. โดยการจัดให้มีบริการระบบสาธารณูปโภค สาธารณูปการ ตลอดจนการจัดการด้านสิ่งแวดล้อมที่จำเป็นต่อการประกอบอุตสาหกรรม ภายใต้การอนุมัติ อนุญาต และกำกับดูแลของ กนอ.

ขั้นตอนการดำเนินการ
1. ภาคเอกชนที่สนใจและมีความประสงค์จะเสนอพื้นที่จัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมร่วม ดำเนินงาน ยื่นแบบคำขอจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมพร้อมเอกสารประกอบ ได้ที่ กนอ.
2. กนอ.พิจารณาความเหมะสมเบื้องต้นแล้วแจ้งผลการพิจารณาให้เอกชนทราบ กรณีพื้นที่มีความเหมาะสม กนอ.จะประสานภาคเอกชนเพื่อกำหนดวันสำรวจพื้นที่
3. กนอ.สำรวจพื้นที่โครงการ หากพื้นที่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ฯ กนอ. จะสรุปผลเสนอคณะกรรมการ กนอ. เพื่อพิจารณาให้ความเห็นชอบในการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรม

รูปที่1 แผนผังแสดงขั้นตอนการขออนุญาต

4. ในกรณีที่คณะกรรมการการนิคมอุตสาหกรรมฯ พิจารณาให้ความเห็นชอบ การนิคมอุตสาหกรรมฯ แจ้งผลพิจารณา พร้อมประสานภาคเอกชนหรือส่วนราชการเพื่อจัดทำสัญญาร่วมดำเนินงาน โดยมีรูปแบบการร่วมดำเนินงาน ดังนี้
5. ในระหว่างดำเนินการขอจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรม ผู้พัฒนาจะต้องดำเนินการ จัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมโครงการ ส่งให้กองสิ่งแวดล้อมและพลังงานฝ่ายสิ่งแวดล้อม และความปลอดภัยเพื่อนำส่งสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรฯ พิจารณาด้วย

6. ภายหลังการลงนามในสัญญาร่วมดำเนินงานกับ กนอ. แล้ว กนอ. จะดำเนินการประกาศเขตนิคมอุตสาหกรรมเรื่องการจัดตั้งเขตอุตสาหกรรมทั่วไป และในกรณีจัดตั้งเป็นเขตประกอบการเสรีจะกำหนดเขตฯ โดยออกเป็นประกาศคณะกรรมการ กนอ.

รูปที่2 แสดงขั้นตอนการขออนุญาต

2.3 หลักเกณฑ์และวิธีพิจารณา-คำขอจัดตั้งนิคมฯ
กรณีนิคมฯ ร่วมดำเนินงาน ของภาคเอกชนร่วมกับ กนอ.
หลักเกณฑ์และเงื่อนไขในการพิจารณา
1. พื้นที่ ต้องไม่ขัดต่อนโยบายการใช้ที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม และกฎหมายอื่นๆ เช่น พรบ. ผังเมือง, ไม่เป็นพื้นที่ลุ่มน้ำ, หรือไม่อยู่ในเขตห้ามประกอบกิจการโรงงานทุกประเภท
2. เมื่อผ่านข้อ 1 แล้ว กนอ. จะพิจารณาความเป็นไปได้โครงการด้านต่างๆ คือ ด้านการเงิน, ด้านมาตรฐานระบบสาธารณูปโภค สิ่งอำนวยความสะดวก และบริการในนิคมฯ ต้องเป็นไปตามข้อบังคับ กนอ.

2.4 การพัฒนาของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.)
- ปัจจุบัน กนอ. มีนิคมอุตสาหกรรมที่เปิดดำเนินการแล้ว 39 นิคม กระจายอยู่ใน 14 จังหวัด
- นิคมอุตสาหกรรมที่ กนอ. ดำเนินการเอง จำนวน 11 นิคม
- นิคมอุตสาหกรรมที่ร่วมดำเนินงานกับผู้พัฒนา จำนวน 28 นิคม

3. บทสรุป
กน อ. ได้ให้ความสำคัญอย่างยิ่งต่อการพัฒนาการดำเนินงานอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผลการดำเนินงานของ กนอ. พัฒนาดีขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี ในปัจจุบันการแข่งขันทางเศรษฐกิจมีความเข้มข้นและเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การร่วมดำเนินงานกับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) ในการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมนั้นเป็นตัวแรกที่สำคัญแห่งการนำนิคมอุตสาหกรรม เข้าสู่เวทีการค้าระดับภูมิภาคและระดับโลก ซึ่งบทความดังกล่าวข้างต้น จะทำให้ทราบถึงขั้นตอนวิธีการในการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรม และติดต่อกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และเป็นแนวทางในการจัดเตรียมข้อมูล โดยสังเขป

กิตติกรรมประกาศ
ผู้เขียนใคร่ขอขอบคุณ คณะผู้จัดทำเว็บไซต์การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยhttp://www.ieat.go.th/ และคู่มือการขออนุญาต สำหรับผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรม/ และขอขอบพระคุณ คณาจารย์มหาวิทยาลัยรามคำแหงที่ให้ความรู้และข้อมูล
ท้ายนี้ผู้เขียนใคร่ ขอขอบพระคุณ ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.เสรีย์ ตู้ประกาย ที่ได้กรุณาให้โอกาสผู้เขียนได้ศึกษาเรื่องการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมจึงทำ ให้เกิดบทความ ความรู้เบื้องต้นเพื่อเผยแพร่ความรู้ขั้นตอนการขออนุญาต

เอกสารอ้างอิง
[1] พระราชบัญญัติ การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2552
[2] คู่มือการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรม
[3] คู่มือการขออนุญาต/อนุมัติ สำหรับผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรม
[4] การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย http://www.ieat.go.th/



ประวัติผู้เขียน

นายอภิชาติ เสกธีระ อส.บ. (โยธา) การศึกษา มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้าพระนครเหนือ
วิศวกร 8 การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย

1 ความคิดเห็น:

M.Eng. Inspection and Engineering Law วศ.ม.13 มิถุนายน 2553 06:09